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党中央高度重视城镇老旧小区改造工作。2019年至2022年，中央财政共安排补助资金1215亿元用于支持老旧小区改造，各地政府也把老旧小区改造作为重点民生工程。根据住建部数据，近5年全国已改造老旧小区16.7万个，惠及2900多万户、8000多万居民。2023年计划再开工改造5万个以上老旧小区，力争让2000万居民获益。通过实施老旧小区改造，有效改善了人民群众居住条件和生活环境，消除了大量安全隐患，完善了水、电、路、气、通信等配套基础设施，增加了养老、托育、充电桩等公共服务设施，因地制宜加装电梯、进行适老化改造、提升物业服务水平，初步实现了“楼道革命”“环境革命”“管理革命”，成为新型城镇化建设的重要抓手。

由于改造对象的共有性与受益对象的分散性，且老旧小区居民平均收入水平偏低、年龄偏大，在改造工作取得显著成效的同时，也遇到一些难题。一是老旧小区改造主要由政府推动，小区居民参与的积极性不高，改造协调难度较大，居民主体作用难以充分发挥。二是改造资金的财政依赖度高，社会资本进入积极性低，尚未建立多元化融资机制，不少地方改造资金主要靠财政补贴。三是改造涉及部门单位众多，统筹协调困难。由于历史原因，老旧小区燃气、供电、供水、网线等设施落后，存在乱搭乱建现象，拆改难度大。改造工作涉及消防、电力、交通、水务、通信等众多部门，尚难形成合力。四是缺乏后期维护保养的长效机制，改造成果保持较难，特别是缺乏改造后持续的维护资金、居民议事规则及后续管理机制等。

为了加快推进城市更新、改造提升老旧小区功能，各地积极探索，形成了一些典型有效的经验做法。

在充分发动居民参与共建方面，各地通过细致的工作，确保居民知晓及参与，充分尊重居民意愿，形成改造共识。如湖北省宜昌市采取“三轮征询”工作法，最终实现100％居民同意改造方案；珠海市、成都市要求改造方案需法定比例以上居民投票表决通过方可实施，“改什么”由居民说了算，街道社区组织召开研讨会，由建设单位及设计单位现场解答居民疑问、收集意见，据此对改造方案反复优化，直至各方达成一致。

在多渠道筹措资金方面，各地通过盘活存量资源，挖掘服务收益潜力以及通过相应财税优惠，建立多方共担的资金筹集机制。如山东省枣庄市对改造费用给予税收“计提折旧”优惠，引导鼓励供水、燃气、供热、通信等运营单位出资，对水气热管网等老旧小区基础设施实施升级改造，盘活老旧小区闲置地块，通过调增容积率、改变用途等，吸引社会力量投资。重庆市九龙坡区通过PPP模式，由民企、国企成立合资公司作为实施运营主体，实行一体化改造运营。新建改建养老、托育、医疗等公共服务设施，通过挖掘小区及周边存量资源，引导产权所有者让渡周边国有资产收益及小区公共收益，包括停车位、充电桩、农贸市场等，实现回收投资。

在加强政府部门间统筹协调方面，各地通过建立统筹机制联合解决问题。如河南省采取“1＋7”组织领导模式，成立市委书记、市长任双组长的城市更新领导小组，下设党建、规划等7个工作专班，各部门加强协同，形成强大合力，为老旧小区改造快速推进打下坚实基础；湖北省武汉市加强改造方案联合审查，并根据审查意见及时修改，避免出现改造内容不合规、重复施工等问题。

在建立长效机制方面，各地以老旧小区改造为契机，同步完善治理结构，同步建立住宅专项维修资金归集、使用及续筹机制等，降低管理成本，提高管理收益。如北京市昌平区昌盛社区在改造中通过拆墙并院、统一封闭管理，将整个社区36个独立楼院合并为一个大的物业管理区域，公开招投标引入物业服务企业，通过物业费、广告、停车管理费、增值服务等收入实现盈亏平衡；浙江省宁波市推行住宅专项维修资金“即交即用即补”机制，利用老旧小区改造过程中召开业主大会、成立业主委员会、引入专业化物业管理等契机，引导业主参照新建住宅60％至80％标准补齐住宅专项维修资金，鼓励统筹小区公共收益补充住宅专项维修资金，市区两级财政按改造中使用住宅专项维修资金50％给予补贴。

（作者系中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长）

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